Non sempre il tetto di un edificio è condominiale. Ecco come fare a stabilirlo e come vanno divise le spese tra i condòmini.
Quando si parla di condominio, ci si riferisce per definizione a quel particolare edificio in cui parti comuni e parti private coesistono in una “comunione forzosa”, non possono fare a meno l’una dell’altra.
Anche il tetto è parte integrante dello stabile, anche se non sempre è condominiale. Ci sono dei casi, previsti dalle normative vigenti, in cui la situazione cambia.
Chi stabilisce se il tetto è condominiale?
Secondo quanto previsto dal Codice Civile, il tetto è sempre pienamente parte condominiale, a meno che non intervenga il regolamento di condominio a dire il contrario.
In questo caso i condòmini devono aver approvato il suddetto regolamento, che acquista valenza contrattuale, all’unanimità, oppure la disposizione deve essere stata inserita originariamente dall’unico proprietario dello stabile con un atto, successivamente riprodotto nei singoli rogiti di acquisto. Si tratta in ogni caso di una deroga alla previsione di legge.
Come ripartire le spese se il tetto è comune?
Le spese di manutenzione del tetto spettano a tutti i condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno espressa in millesimi (chi ha un appartamento più grande dovrà versare una quota maggiore).
Il principio generale può essere derogato solo in particolari condizioni, ad esempio quando il tetto dello stabile copre solo una parte dell’area. Un esempio sono i condomini dove sono presenti più edifici uniti da alcune parti in comune come il viale di accesso.
In questo caso le spese di manutenzione spettano ai proprietari che ne godono l’utilità e non a tutti i condòmini.
A chi spettano le spese se il tetto invece non è comune? Come detto precedentemente la proprietà del tetto è esclusiva solo se a stabilirlo è il regolamento contrattuale.
Tendenzialmente, il tetto non è condominiale quando è attribuito in proprietà esclusiva al condòmino dell’ultimo piano, che abita nell’immobile immediatamente sottostante al tetto.
Attenzione però, la proprietà private non esclude la funzione di copertura dell’intero stabile svolta dal tetto. Per questo anche le spese continuano a gravare su tutti, ma in misura particolare: un terzo delle spese di manutenzione o ricostruzione del lastrico solare spetta al proprietario esclusivo, mentre i restanti due terzi a tutti gli altri condomini, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
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