In un panorama immobiliare sempre più variegato la nozione di condominio non si limita più agli edifici multipiano, ma si estende anche alle configurazioni orizzontali, dove unità abitative distinte condividono spazi comuni e servizi. Un condominio di villette a schiera, seppur composto da residenze separate e autonome, secondo quanto stabilito dall'articolo 1117 del Codice Civile può rientrare in questa categoria. Le aree comuni, che vanno dal viale d'accesso principale alla recinzione esterna del complesso immobiliare, delineano questa forma particolare di condominio in cui l'orizzontalità non preclude la condivisione di responsabilità tra i proprietari.
Quando un immobile è considerato condominio?
Quando si discute se un immobile possa considerarsi un condominio o meno, è fondamentale comprendere i criteri delineati dalla normativa. Un edificio si configura come condominio non solo quando le unità immobiliari sono contenute nello stesso edificio, ma anche quando sono adiacenti o contigue e condividono parti comuni essenziali. Queste includono:
tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come per esempio: i muri maestri, le scale, i pilastri e le travi portanti;
ascensori, impianti idrici e fognari;
i sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per il gas, l’energia elettrica, il riscaldamento, il condizionamento dell’aria e la ricezione radiotelevisiva;
i viali d’accesso principali e le sue diramazioni;
i parcheggi esterni e i giardini in comune;
la recinzione esterna del complesso immobiliare;
i locali per i servizi in comune come portineria e lavanderia;
l’illuminazione privata non comunale e l’impianto di citofonia;
i sistemi di sorveglianza.
Non è necessario che le unità siano fisicamente connesse per essere considerate parte di un condominio, ma è sufficiente che condividano una serie di elementi funzionali, come nel caso dei condomini di villette a schiera. L'importanza di questa distinzione viene sottolineata dalla necessità di gestire in modo condiviso le responsabilità e i costi relativi alle parti comuni, aspetto centrale nella definizione legale di un condominio.
Questo tipo di gestione collettiva garantisce che tutti i proprietari contribuiscano equamente alla manutenzione e al miglioramento delle parti comuni, assicurando che il complesso residenziale rimanga funzionale e ben tenuto nel tempo.
Cosa si intende per condominio in orizzontale?
Il termine condominio orizzontale si riferisce a un complesso residenziale composto da unità immobiliari indipendenti, come villette a schiera o case singole, che non si sviluppano in altezza come i tradizionali condomini verticali. Queste unità abitative condividono una serie di parti in comune, tra cui: vialetti, parcheggi, recinzioni e impianti come il riscaldamento centralizzato o i sistemi di sorveglianza. La caratteristica distintiva di questi complessi è la distribuzione orizzontale delle abitazioni, che permette una maggiore indipendenza e privacy per ogni unità, pur mantenendo la necessità di gestione collettiva di alcune aree.
Anche le villette a schiera, in presenza di queste caratteristiche in comune, vengono gestite collettivamente e, di conseguenza, si configurano come condominio. Questo implica che i proprietari debbano cooperare per la manutenzione e la gestione delle parti comuni. La collaborazione è essenziale per garantire che tutte le aree condivise siano mantenute in buono stato e che i servizi funzionino correttamente, esattamente come avviene nei condomini verticali.
Nonostante la disposizione orizzontale delle abitazioni, le responsabilità e la gestione delle aree comuni richiedono la stessa organizzazione di un condominio tradizionale. La normativa considera, dunque, un insieme di villette a schiera come un condominio quando ci sono parti e servizi condivisi che necessitano di una gestione comune. Questo comporta l’istituzione di regole condominiali, la nomina di un amministratore e la partecipazione dei proprietari alle assemblee condominiali per prendere decisioni riguardanti la gestione e la manutenzione delle parti comuni. In questo modo, anche nei condomini orizzontali, si crea una comunità di residenti che lavora insieme per preservare e migliorare il proprio ambiente abitativo.
Quali sono le caratteristiche delle case a schiera?
Le villette a schiera sono abitazioni unifamiliari caratterizzate dalla loro disposizione in fila o in serie, condividendo almeno una parete laterale con l'unità adiacente. Queste case, che offrono un compromesso tra la vita in appartamento e la casa indipendente, presentano diversi vantaggi, come costi di costruzione e manutenzione inferiori rispetto alle case singole, grazie alla condivisione di alcune strutture.
Questa tipologia di abitazione garantisce una maggiore privacy rispetto agli appartamenti, oltre a un accesso diretto a spazi esterni privati come giardini e cortili. Tuttavia, può presentare alcuni svantaggi, come la minore indipendenza acustica dovuta alle pareti condivise e la necessità di rispettare le regole comuni stabilite per la gestione delle aree condivise.
Le villette a schiera, in presenza di parti esterne in comune, possono beneficiare del Superbonus, misura di incentivo fiscale per lavori di efficientamento energetico e miglioramento sismico. Questo aspetto è cruciale poiché permette di usufruire dei benefici fiscali non solo per le singole unità abitative, ma anche per l'intero complesso. Infatti, le pareti esterne condivise tra le varie villette, essendo elementi strutturali che influenzano l'efficienza energetica complessiva, vengono trattate come parti comuni. Ciò facilita l'accesso al Superbonus per interventi che migliorano l'isolamento termico e altre prestazioni energetiche, portando beneficio non solo al singolo proprietario, ma a tutta la comunità.
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